L’encadrement des loyers est destiné à réglementer le montant des loyers pratiqués dans les grandes agglomérations afin de limiter leur augmentation lors des renouvellements de baux ou de la remise en location des biens. Ce mécanisme a pour vocation de contenir la hausse des loyers en empêchant le propriétaire de profiter d’un changement de locataire ou du renouvellement du bail d’habitation pour augmenter le loyer comme il l’entend. Les bailleurs concernés par le dispositif sont ceux qui mettent en location nue ou meublée des appartements ou des maisons, dans les zones dites “tendues”, c’est-à-dire celles “où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel”.
Ce dispositif a été reconduit jusqu’au 31 juillet 2020 dans 28 agglomérations : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Certaines locations ne sont néanmoins pas soumises à ce dispositif d’encadrement, il s’agit des logements vacants :

• faisant l’objet d’une première location ;
• inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ;
• ayant bénéficié de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.

Il existe par ailleurs certaines dérogations à la limitation de l’évolution du loyer :

• si le bailleur prouve que le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué ;
• si des travaux d’amélioration ou de mise en conformité liés à la décence du logement ont été réalisés pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer (l’augmentation du loyer annuel ne peut pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC) ;
• si le loyer n’a pas été révisé au titre de la révision annuelle liée à la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL). Dans ce cas, une augmentation liée à la variation de l’IRL peut être appliquée.

Source : Décret du 26 juillet 2019 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.