Actées depuis quelque temps, des réformes significatives impactent le secteur immobilier depuis le 1er janvier. Si la plus médiatique concerne l’interdiction de location des passoires thermiques de classe G, d’autres mesures viennent assombrir les perspectives ou au contraire éclaircir la situation des acquéreurs et des vendeurs. Le moment semble opportun pour dresser un bulletin des nouvelles conditions qui s’appliquent dès à présent et des évolutions qui demeurent hypothétiques…

Location, rénovation, construction…

Ce qui change au 1er janvier

• Interdiction de location des logements classés G. Depuis le 1er janvier 2025, ces biens étiquetés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) se voient interdits à la location. Les propriétaires doivent réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la classification de leur bien avant de pouvoir le proposer sur le marché. Cette interdiction s’applique aux nouveaux contrats de location et aux renouvellements ou tacites reconductions des baux en cours.
   
• Audit énergétique obligatoire pour la vente de biens classés E. Désormais, les biens appartenant à la classe E du DPE doivent faire l’objet d’un audit énergétique au moment de la signature du compromis de vente. Il sert à examiner le logement au niveau de son isolation, de son mode de chauffage, de sa ventilation, de la production d’eau chaude… Autant de solutions identifiées pour le rendre plus performant, qu’il s’agisse de petits ajustements ou de travaux plus importants.
   
• Encadrement renforcé pour les meublés de tourisme. Les beaux jours des loueurs de meublés touristiques semblent derrière eux… Avec la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 portée par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, la réglementation se durcit ! Aussi, cinq changements majeurs interviennent à compter de 2025 :
  • Déclaration et enregistrement de tous les meublés de tourisme auprès d’un service national unique d’ici à 2026, pour que les démarches soient uniformisées.
  • Décence énergétique pour les meublés de tourisme qui devront respecter des normes de performance énergétique à partir de 2034, sauf s’ils constituent la résidence principale du propriétaire.
  • Réduction des jours et définition de zonage afin que les communes limitent à 90 jours annuels la location des résidences principales.
  • Régulation au sein des copropriétés pour qu’elles votent l’interdiction de location à court terme, à la majorité des deux tiers.
  • Fiscalité moins attrayante qui fixe l’abattement forfaitaire du micro BIC à 30 %, dans la limite de 15 000 € de revenus locatifs, pour les meublés de tourisme non classés ; et 50 % pour les meublés classés mais uniquement jusqu’à 77 700 € de recettes.
     
• MaPrimeRénov’ en cours de restructuration. Reconduites, les rénovations par geste se destinent aux maisons individuelles classées “F” et “G”. Des ajustements importants apparaissent.
  • Pour le “parcours accompagné”, les taux de financement destinés aux ménages aux revenus supérieurs sont réduits, passant de 30-35 % à 10 %, 15 % ou 20 %, selon le nombre de classes énergétiques gagnées.
  • Concernant le “parcours par geste”, les forfaits liés aux systèmes de chauffage utilisant la biomasse subissent une baisse de 30 %. Enfin, les avances octroyées aux ménages sont désormais plafonnées.
     
• Seuil d’exigence de la RE 2020 en hausse. Le décret n° 2024-1258 du 30 décembre 2024 introduit de nouvelles exigences en matière de performance énergétique et environnementale pour les constructions en France métropolitaine. Applicables depuis le 1er janvier 2025, ces obligations concernent les bâtiments ou parties de bâtiments, qu’ils soient temporaires ou permanents : maisons individuelles ou mitoyennes, logements collectifs, bureaux, ainsi que les établissements d’enseignement primaire et secondaire. Les nouvelles exigences visent à :
  • optimiser la conception énergétique des bâtiments indépendamment des systèmes utilisés ;
  • réduire la consommation d’énergie primaire et son impact climatique ;
  • limiter l’empreinte des matériaux sur le climat ;
  • améliorer le confort intérieur.

Financement, investissement

Ce qui pourrait intervenir…

• L’extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ainsi, le PTZ serait étendu à l’ensemble du territoire français, y compris aux zones non tendues. Le dispositif financerait la construction de maisons individuelles en plus des appartements dans les bâtiments d’habitation collectif. Cette réforme vise à encourager l’accession à la propriété, particulièrement pour les primo-accédants, et à stimuler la construction immobilière dans un contexte de crise du logement.
   
• Le dispositif Pinel a officiellement pris fin le 31 décembre 2024. Plusieurs amendements avaient été proposés lors des débats sur le projet de loi de finances 2025 pour en prolonger la durée, mais la censure du gouvernement Barnier, votée le 4 décembre, a empêché leur adoption. Depuis le 1er janvier 2025, il n’est donc plus possible de souscrire à un investissement locatif sous ce régime. Reste à voir si le nouveau gouvernement Bayrou proposera une alternative pour succéder au Pinel…