En choisissant d’abriter sa résidence principale dans une société civile immobilière (SCI), notamment pour en faciliter la transmission via les parts sociales, son propriétaire renonce aux avantages attachés au logement personnel.

Lorsque le propriétaire détient directement sa résidence principale, il bénéficie d’une législation qui protège le logement de la famille et d’une façon plus globale, la résidence principale de toute personne physique.

La protection du logement de la famille

• Toute décision sur le logement familial requiert l’accord des deux époux
  Lorsqu’un seul des époux est associé de la SCI, l’autre ne dispose, sauf exceptions, d’aucun titre d’occupation de sorte que l’époux associé et gérant de la société peut, sans son accord vendre le logement ou lui demander de le quitter. Alors que si l’un des membres du couple détient directement le logement familial, il ne peut sans l’autre « disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni.» Article 215 alinéa 3 du Code civil. Celui des deux qui n’a pas consenti à l’acte, peut en demander l’annulation.
• En cas de décès, le conjoint survivant dispose d’un droit viager sur le logement
  Lorsque le défunt détenait la résidence, par l’intermédiaire d’une SCI, ce sont les parts sociales qui entrent dans la succession et non le logement. Le conjoint survivant perd le droit d’y demeurer à vie. Le partenaire de Pacs, lui, renonce à son droit temporaire au logement qu’il lui permet de rester dans les lieux pendant l’année qui suit le décès de son partenaire.
• L’impôt sur la succession applique un abattement de 20 % sur la valeur du logement lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale, à la date du décès.
  Cet avantage ne s’applique pas à la résidence principale, détenue par une SCI sauf s’il s’agit d’une société civile d’attribution.

La constitution d’un patrimoine immobilier

• La protection de l’emprunteur immobilier non professionnel
  Par souci d’équilibre dans la conclusion d’un contrat de prêt, le législateur prévoit plusieurs dispositions protectrices de l’emprunteur non professionnel dont la plus connue est le délai de réflexion de 10 jours qui suit l’acceptation de l’offre de prêt. La SCI n’en bénéficie pas.
• Le déblocage anticipé de l’épargne d’entreprise
  L’acquisition, la construction ou l’agrandissement d’un logement par une SCI détenue par le titulaire d’un plan d’épargne salariale ne sont pas des motifs de déblocages anticipés.
• L’impôt sur la fortune immobilière applique un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale
  Les associés d’une SCI ne détiennent pas le patrimoine immobilier puisqu’il appartient à la société et ne peuvent prétendre à l’abattement, comme vient de le confirmer une décision du Conseil constitutionnel du 17 janvier 2020.